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房地产市场发展趋势分析

隆迈地产集团 2019-02-09 14:22:47

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其一,行政干预占比较大,调控效果难达预期。一直以来,我国房地产市场调控采取的大多是相机抉择的政策手段,调控初期房地产市场往往会按照预期的方向变化,但一段时间后,新的问题常常会接踵而至,以至国家又会出台新的政策措施。这样,随着国家政策的变动居民心理预期也在不断起伏,缺乏稳定性,进而市场开始动荡。

其二,中央与地方利益矛盾,调控力度不足。对中央政府而言,房地产问题关系到百姓的生活起居,是影响民生的一大因素,为保稳定、保民生、促发展,中央坚持把稳定房价作为第一要务,希望大部分老百姓能买得起房;而对于地方而言,房地产更倾向于经济问题,房地产行业在地方财政收入中占有重要地位,所以房地产价格下滑对地方政府是不利的。如此,中央与地方在利益博弈中房地产调控经常变成“空调”,其效果往往不甚理想。

三、新常态下,房地产业的发展趋势

党的十八大以来,我国经济发展步入新常态,逐步向形态更高级、分工更复杂、结构更合理阶段演化。2016年12月14至16日在北京召开的中央经济工作会议将“稳中求进工作总基调”上升为“治国理政的重要原则”和“做好经济工作的方法论”,并成为适应经济发展新常态的经济政策框架的内在支撑。随着新常态的确立,作为国民经济发展的重要支柱产业——房地产业将呈现什么样的新常态呢?笔者将其概括为6个方面:

(1)房地产政策去行政化

随着“加强房地产调控”向“促进房地产市场平稳健康发展”的转变,房地产市场去行政化已为大势所趋,“有形之手”逐渐放开,“无形之手”将起着越来越重要的作用。未来,房地产政策将更加尊重市场、因地制宜,将逐步通过与房地产市场相适应的法律制度来管理市场、稳定秩序,而非一味地用行政手段进行干预,房地产行业发展将步入理性发展阶段。

(2)房地产市场区域分化加剧

房地产市场经过十多年的长足发展,已经由“全面普涨”阶段进入“分化明显”阶段,突出表现在一线和热点二线城市房价持续攀升、供需格局偏紧的同时,部分二线城市和绝大部分三四线城市却面临较大的去库存压力。未来,随着市场调节主导地位的凸显,各城市因其经济发展水平、居民收入水平、人口增长以及产业定位、城市功能等多种因素影响,房地产市场的区域分化和功能性分化将进一步加剧。

(3)新型城镇化为房地产业发展注入新动力

新型城镇化作为国家发展战略,其根基是产业导入、产业升级和新兴产业的发展。房地产业的服务性和金融性,决定了房地产具有导入与整合各类资源的平台功能,具有支持与推动产业发展的服务功能和金融功能,也就决定了它在产业发展、尤其是新兴服务业发展中的重要的地位和作用,决定了它与产业、与城镇化发展共生共荣的关系。同时,基础设施配套的更加完善,社会公共服务的大量投入将引发新一轮房地产市场刚需攀升。可见,新型城镇化建设将为房地产行业发展带来新机遇、新动力。

(4)创新发展逐渐成为新趋势

我国“十三五”规划建议中着重提出“创新发展”的理念,这意味着我国的经济增速正在从高速向中高速换挡,原有的经济增长逻辑正在被新的逻辑所取代,而对于房地产这一特殊行业,也将步入创新发展道路。房地产行业在追求质量品质的前提下,将更加注重产品细化、产品分类、产品多元化、综合功能和综合效益,将更加注重市场需求分化,主动完善优化提高产品市场竞争力,不断创新寻找新的利润点。房地产企业将不断加强产品质量,采用新的竞争模式,引进新概念、新技术,结合不同产业特点,融合新的行业需求,如健康、养老、社区服务、互联网、职能服务、金融业与行业整合联姻。随着房地产行业进入新常态,创新发展将成为行业发展的新特征、新趋势。

(5)住房需求结构转向改善性需求

自住房改革制度实施以来,房地产市场快速发展,无论从形态还是时间上,刚性需求一直占据着市场的主导地位,但随着社会发展以及意识形态、文化因素、人口结构等因素影响,住房问题正逐步由“量”向“质”转移。未来住房市场主力军将是改善性需求和刚性需求并存,且改善性需求将逐渐超出刚性需求,最终住房需求结构转向改善性需求。


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