肇州量化投资虚拟社区

2016西安房地产市场预测报告

合富辉煌 2019-02-02 07:29:50

2015年西安土地市场供应平稳,成交量价大幅下跌。西安的购房环境、购房门槛及购房成本已降至历史最低,千方百计去库存,商品住宅新批售面积相比2014年下滑幅度较大,近年来首次呈现“求大于供”的势态,库存量逐渐减小,成交量、价稳步上升。商服市场进一步下滑,量价齐跌。办公市场发展尚有空间。预计2016年普通住宅市场刚需仍将是支撑西安市场的主力,住宅成交价格将不会出现较大的波动,成交走势仍将取决于信贷政策的宽松程度。而土地市场将有序稳妥供应、交易平稳。

2015年土地市场回顾

供应量保持平稳,成交量价大幅下跌

截至2015年12月31日,西安共计挂牌出让土地358宗,供应面积1351.27万㎡,同比2014年稳步增长;其中成交土地164宗,成交总面积为500.88万㎡,同比2014年下滑幅度较大。2015年西安市土地共成交金额为191.54亿元,土地市场呈现供应量平稳,成交量价下滑幅度大。

从全年看,土地供应与成交多位于发展新区,如浐灞、高新、经开等,主要用途仍以住宅用地和商服用地为主,但相比2014年,2015年成交量和成交金额出现大幅下跌,成交量和金额为近五年最低;主要原因是商品房库存压力较大,去库存仍将是市场的主旋律。国土部要求土地供应要充分适应市场需求,有供、有限,稳控增量,盘活存量用地;6月25日,西安市房管局出台楼市“新九条”,要求“合理安排住房用地供应规模,根据市场供求状况,结合商品住房存量、未开工住宅用地总量等指标,合理确定住宅用地年度供应规模、布局和节奏”,对住房供应过大的区域减少供地,对尚未开发的存量土地可调整土地用途、规划条件,转型利用。致使2015年西安土地市场成交量大幅下跌,开发商拿地较为谨慎。

从2015年西安土地市场月度供应量看,2月供应面积159.02万㎡,环比上涨72.80%,同比上涨64.42%。土地市场亦显现温热。住宅用地供应成交十分强劲,热点区域供应成交不断。6月、7月,土地供应持续上涨,涨幅近40%,但同比仍跌;高新二次创业区、经开草滩、城南泛高新板块等为热点供应区域。11月,土地供应量升至年内最高,供应面积184万㎡,住宅用地供应量突出,高新、曲江、浐灞和经开均有典型项目用地成交,包括坤元TIME、绿地曲江名城、恒大江湾等。

从2015年西安土地市场月度成交量看,由于2014年12月土地月度供应再次缩减,导致2015年1月土地成交总量表现平淡,同环比均下滑。7月土地成交受前两月供应上涨影响,成交面积76.47万㎡,月度土地成交量达年内最高;其中,高新二次创业区板块和城南、泛高新板块本期成交显著。10月,土地成交面积继续上扬,成交面积36.53万㎡,是年内第二高。浐灞、经开和城西多宗住宅地块土地面积较大,促使成交量的提升。

从2015年西安土地市场月度成交金额看,1月由于住宅用地成交占比超九成,而长安大学城板块、曲江二期板块、浐灞雁鸣湖片区热点宅地的成交,拉升住宅整体成交金额。7月楼面价受浐灞、泛高新区域成交地块影响,成交金额较高。

从2015年西安市土地市场各区供求情况看,供应土地多位于发展新区,如经开、浐灞、高新等,成交地块以住宅、商服用地为主。经开区的供应、成交量价都位居首位,草滩产业园、浐灞世园板块、高新二次创业区板块、国际港务区等新兴热点区域成交势头不减。

土地市场小结

2015年,住建部把优化住房及用地供应结构,作为促进房地产市场平稳健康发展的重要举措,各地可以合理安排住房用地供应规模,促进用地结构调整,优化住房供应套型。西安市当前正处于城镇化快速发展阶段,住房需求稳步扩张,对于房产和土地市场的潜在需求比较大。基于整体市场形势及今年“有供、有限、合理安排供地结构”的土地政策,综合分析西安当下的住房供需形势及城市快速发展的势头,预计未来土地供应将保持平稳,成交地块多位于城市的快速发展区,如经开北客站、城东国际港务区和高新二次创业区、曲江二期等区域,成交量总体平稳,地价平稳上涨。

2015年商品住宅市场回顾

供需关系理性转变,普通住宅量价齐升

截至2015年12月31日,西安市普通住宅市场成交量为1504.8万㎡,与2014年同期相比增长13.42%,以11个月的成交量来看,将超过去年全年成交量,达到自2011年以来的5年持续增长。在成交量创新高的同时,2015年西安市普通住宅的成交均价为6648.40元/㎡,较去年相比上涨4.75%,平均售价上浮300元/㎡左右。同时在“控制增量去库存”为核心的政策调整下,2015年西安供求量关系发生变化,由2014年以前的“供大于求”转变为“求大于供”,供需变得理性化。可以看出,在2014年以价换量的市场刺激和金融政策的帮助下,2015年西安住宅市场已逐渐回暖,市场反应回归理性。

从各区住宅市场成交情况看,在越来越宽松的政策背景下,购置需求渐渐释放。2015年住宅成交主要集中在热门区域浐灞和曲江,其次为经开和高新区,其中浐灞区有大量的市场放量,市场“供大于求”,而曲江、经开和高新区均“求大于供”。

从住宅市场月度成交情况看,2015年西安商品住宅成交量与2014年相比有一定程度的提升。其中,“金九银十”中的9月成交面积仅为65.13万㎡,主要原因是9月商品房新版买卖合同开始实施,新规注重买受人的权益保障,涉及卖方多项权责及赔偿问题,令商品签约备案暂时跌入冰点。随着新规效应的减缓,10月成交量回升至185.39万㎡,达到全年的峰值。

商品住宅市场小结

2015年三季度,央行分别于8月26日宣布降息、9月6日宣布降准,房地长市场刺激政策不断“加码”,除了一轮又一轮的降准降息不断袭来,另外政府也取消针对外籍人士购房的“限外令”、全面推行公积金异地贷款,提高实际贷款额度并调整公积金首付比例低至20%等一系列利好政策,政策托市意愿强烈,房地产利好政策不断升级,均将进一步拉动置业消费,刺激楼市回升。今年西安市商品住宅新批售面受政策控制,放量减少,市场供求关系由“供大于求”转变为“求大于供”,促使2015年商品住宅市场呈现量价齐升的良好势态。

2015年商业地产市场回顾

商服市场反应惨淡,量价齐跌

截至2015年12月31日,西安市商服用房成交量为107.48万㎡,较2014年小幅上涨,成交量维稳为主,成交均价14100.02元/㎡,与2014年相比价格不变。西安商铺市场已处于转型期,商业重点已由传统的商圈竞争转变为运营竞争。

从商业月度成交情况看,2015年西安商业市场较2014年相比反应平平,11月由于绿地正大缤纷城入市集中成交,导致该月商业市场大幅度攀升,达到17.33万㎡的年度峰值。全年价格基本保持较为稳定的势态,基本维持在14000元/㎡的水平,每月增减幅度不大。 

从成交区域看,2015年商业市场成交主要集中在浐灞、高新和经开三大商业成熟区域,成交面积分别为15.38万㎡、15.56万㎡、14.56万㎡。其中,受主力项目金源·御景华府、首府尚苑、富尔顿国际财富中心的拉动,经开区的成交面积被拉升。城西的西咸新区、曲江二期由于区域发展的需要,商业需求量已高于其他区域。

写字楼市场整体平稳,成交量价微增

截至2015年12月31日,西安市办公物业成交量102.07万㎡,与2014年同期相比增长2.3%,成交均价9550.23元/㎡,同比增长5.04%,增幅比例较小,受整体经济环境影响,当前商务办公需求增长滞缓。

从写字楼月度成交走势看,2015年西安写字楼市场与2014年相比,各月综合差异较为均衡;其中3月以高新区地电广场集中入市,导致该月成交量大幅度提升,达到12.85万㎡的年内最高峰值。三季度成交典型项目为中铁·西安中心、高科尚都、启迪清扬时代和中登·苏陕国际金融中心,累计成交面积超过5000㎡。

从写字楼成交区域看,由于写字楼依赖商务环境的特殊性,高新区以其完善的商务环境领跑,达到全市总成交量的43%,商业地位短期内无法动摇。 

写字楼市场小结

2015年西安写字楼市场在2014年良好发展的势头上趋于平稳,成交量价微增。在年内投资市场众多诱惑的情况下,市场反应仍处于平稳,可见客户对写字楼投资信心较大。目前热门成交区域仍以高新区为主,随着唐延路、锦业路的配套完善,具备强有力的竞争力,可见短期内高新区办公市场仍会领跑全市。2016年将成为西安甲级办公楼市场历史供应高峰期,新增供应接近710000平方米,大部分供应集中在高新区二期。

2016年房地产市场预测

土地市场

多重宽松政策重磅出台,是对“两会”时“支持自住型住房和改善性住房需求”基调的兑现。西安高企的库存压力还需要较长时间释放。基于国土部、住建部两部委的政策要求,未来西安土地市场供应将会更加科学、理性、稳妥,土地利用更加灵活、高效,将呈现有序稳妥供应、交易平稳的趋势。

普通住宅市场

2016年在楼市政策持续放宽的背景下,西安普通住宅市场成交量有望继续上扬;然而基于当前2000多万㎡的库存压力,除部分品质较优楼盘存涨价压力外,大部分项目仍以大量优惠活动吸引购房者,预计2016年普通住宅市场刚需仍将是支撑西安市场的主力。由于市场存量较大,住宅成交价格将不会出现较大的波动,成交走势仍将取决于信贷政策的宽松程度。
 
商业市场

城市不断外扩,人口外迁,城市商圈也在不断向四周外延,朝着多区域的格局发展,并出现不同主题的区域特色。经开区成为新的行政中心,三桥延伸为西安的卫星城市,曲江二期和航天城将联合打造CBD区,南三环以南将成为大学城的附属区,西咸新区则将打造创新城市主题的国家级新区。2016年西安仍将有超过220万平方米的商业新增供应入市,必然加剧市场竞争,已有部分购物中心及百货开始调整业态以改善经营状况、吸引客流,体验式消费业态的比例也在增加。预计2016年高品质商家入住率将出现增长,体验消费成未来趋势。

办公市场

2015年甲级写字楼租赁市场活跃,但整体商务办公市场较为平淡。随着整体经济环境的下行和国家有关限制型政策的出台,商务办公市场的需求增长将滞缓,中小型投资客户有所减少,一些大型金融类企业原本的物业购置计划暂停,预计高库存下的去化压力将是2016年的主要问题。西安整体写字楼市场在开发理念和品质方面,相较于北上广深甚至成都而言,仍有较长的一段路要走,进步空间也会较大。

(合富辉煌(中国)陕西公司供稿) 


Copyright © 肇州量化投资虚拟社区@2017