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2016武汉房地产市场预测报告

合富辉煌 2018-12-05 16:31:01

2015年武汉房地产市场放量明显,住宅成交套数提前创新高,全年已突破22万套;房价在2月以后连续10个月上涨。2016年上半年市场热度将持续,各区域及各地产的分化情况明显,而下半年受经济增长乏力影响,市场将回归理性。


2015年土地市场回顾

土地市场整体供应减少,成交楼面价同比增长三成

2015年,武汉共推出土地454宗,同比减少4.4%;成交371宗,成交率约81%;成交楼面价为1566元/㎡,同比增长32.2%。

土地供应减少的原因,一方面归咎于2010年以来的“城中村改造”暂告一段落,“旧城改造”却进展迟缓;另一方面,政府在供地数量及频次上亦明显放慢脚步,通过控制供应量保障优质地价高价成交的策略明显。

中心城区住宅用地供应减少

2015年,住宅市场共推出土地46宗,同比减少19.2%;成交35宗,成交率约76%,成交楼面价为4980.3元/㎡,同比增长53.8%。

中心城区商服用地供应量及成交楼面价均下跌

2015年,商办市场共推出土地16宗,同比减少30.4%;成交12宗,成交率约75%;成交楼面价为1892.0元/㎡,同比下跌1438.2元/㎡。

中心城区地块越来越少,远城区成供应大户

2015年,土地供应共454宗,成交371宗,其中远城区供应331宗,占比72.9%。随着旧城改造、城中村改造不断推进,中心城区地块已越来越少。相比中心城区,远城区具有价格优势,因此,远城区集中推地占比增高也在情理之中。


土地市场小结

一、外来开发商加速入汉,为市场注入强力“兴奋剂”。上半年北京首地、珠海华发等首入武汉的外来开发商,纷纷不惜以“面粉贵过面包”的代价,抢占后湖、二七地块;下半年融创更以4个月的闪电之速实现从拿地到开盘,均反应出外地开发商持续看好武汉市场。

二、国企、央企开发商拿地话语权强烈。下半年受到市场关注的优质项目(如光谷长动地块、青山滨江商务区地块),纷纷被以华润、南国、市交投为代表的国企拿下。中小企业及民企开发商在资金成本、话语权等方面竞争力不足,在优质地块的抢夺中胜算不足。

三、合作开发或收购二手项目渐成主流拿地模式。4月,朗诗地产以技术介入方式参与中建三局硚口项目;6月,绿地取代卓尔接受汉口沿江一号项目;8月,旭辉集团与钰龙集团签署汉阳项目合作协议;10月,蓝光集团接手美好集团长丰地块;12月,恒大收购新世界4大超大项目,号称2015年武汉最大房企并购案。

2015年住宅市场回顾

住宅市场成交量提前创新高,房价连涨10个月

2015年,受限贷放宽、公积金新政及持续宽松货币政策的影响,市场信心持续良好。武汉作为二线城市,享有一线与三四线城市的双重人口红利,使得楼市自住、改善需求齐释放,投资需求也开始爆发。

2015年新建住房成交已破24万套,提前一个多月超越2014年的全年销量(17.98万套),创下武汉有史以来的年度成交新纪录。从房价方面看,武汉房价2015年2月以后连续保持10个月上涨。

去库存周期开始

截至2015年12月,武汉住宅市场去库存周期已降低至12.3个月,表现出市场的良性健康走势。住房限购取消、放宽公积金贷款限制等政策出台,在短期内极大的缓解了住房刚需购房压力,并刺激改善性需求入市,使市场进入去库存周期。

洪山区成交套数最高

2015年,洪山区成交套数为29396套,成为各区域住宅成交榜首;东湖高新区以29190套屈居第二,汉阳区以27958套位居第三。

刚需和首改客户仍是成交主力,90-120㎡产品占大头

从成交结构看,90-120㎡产品占比42.7%,同比增长3.0%;140㎡产品占比7.1%,同比增长1.5%。市场仍以刚需、首改客户为主,但140㎡以上户型成交占比上升反映出改善需求释放的特征。



住宅小结

武汉2015年住宅市场呈现三大趋势。

城市配套逐渐完善,拉动刚需板块加速去化

如受3、4号线地铁通车、大型商业配套(永旺)开业影响,2015年的汉阳、后湖(江岸区)、金银滩等片区都呈现明显快速走量的趋势。地铁、商业配套的兑现,缩短了刚需客群的决策周期,同时扩大了以上板块客群的辐射区域。

中心区域优质学区房概念热潮、价值飙升

随着武汉中心城区一线名校的饱和以及“小升初禁止择校‘等政策出台,楼盘周边是否拥有名校资源将决定很多购房者的购买行为。学区房的价格能比普通商品房的价格高出两成以上,而引入了好的教育资源的楼盘,价格自然会水涨船高。除了解决子女上学,学区房保值的特点对购房者也有很大吸引力。武昌区百瑞景、汉口泛海竹海园等项目,依仗项目对口重点小学教育资源,不但实现成交量突破,价格也出现40%以上跳涨。

改善型需求释放明显

限购限贷的取消和放宽,以及豪宅项目认定标准的放宽,释放了长期受到抑制的改善性市场。以汉口中心区域的越秀金融汇、王家墩 CBD泛海兰海园、武昌区百瑞景为代表的中心优质地段项目量价齐升,也印证了这一趋势。

2016年房地产市场预测

1、武汉作为重要的中部城市,将持续发挥对湖北省内三线城市的吸引力

武汉对周边九县市的吞吐力、吸引力、经济拉动力与幅射效应其他城市不可与之比拟。滨江地带的系统开发、中央商务圈的正式投建、三区规划的实质启动教育产业化的良性循环,均将使得武汉发生人才回流,卫星城再造,基地经济吐故纳新。

2、交通配套加速布局,商业配套日臻完善,将带动武汉多板块价值提升

6号线和机场线将通车,包括此前已通车的的1、2、3、4号线,武汉将实现6条地铁线连通三镇。同时,武汉14条地铁线将同时开建,武汉加速迈入地铁时代。地铁建成将进一步奠定中心城区价值,同时提升汉阳、后湖等城市二三环间地块价值。

2016年预计将有超过10家以上商业项目开业,包括和记黄埔的M+购物中心、日本东急百货等。这将进一步提升青山、白沙洲、四新等配套不足区域的升值动力。

3、市场分化进一步加剧,优质物业持续价值回归

2015年武汉房地产市场放量明显,成交套数更是高居全国第二。预计2016年上半年市场将持续2015年底的走势,而下半年受经济增长乏力影响,市场将回归理性。

预计各区域及各地产的分化情况将明显,市场回归价值投资理念,中心地段、优质配套的物业将持续量价齐升;地段及配套较差项目的市场关注度将持续走低。

(合富辉煌(中国)湖北公司供稿) 



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