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新西兰房市春夏预测:乐观有道理 拥抱新常态

居外资讯 2018-12-04 16:47:45


虽然只是早春,但根据已有的信息,今年夏天的新西兰住房市场将比去年活跃——当然,去年是真的跌到谷底了。


1. 房贷利率比12个月前更温和


去年这个时候,新西兰住房抵押贷款利率一直在小幅攀升,各大银行都在担心央行加息和长期利率走高。如今基本可以没有这个担忧了。


出于对经济放缓的担忧,新西兰央行在8月的货币政策会议上直接宣布,2020年前都不会改变官方现金利率。这相当于给市场投放了定心丸,甚至引发央行进一步降息的猜想,市场利率就是证明:两年期平均固定抵押贷款利率从去年8月的4.82%下降到今年8月的4.63%。


对按揭利率的顾虑解除,相当于给房价上涨提供了遐想空间。


2. 不确定因素尘埃落定


新西兰工党联合政府已执政约有一年,当初大选时承诺的住房市场改革已经基本落到了实处,包括:改变物业投资的税收待遇、限制海外卖家购买住房物业、通过KiwiBuild加强住房供应和计划推出城市发展局。


市场资金面也发生了变化。2017年中国买家在新西兰住房上投入了11亿纽币,是最大的外国买家群体。但随着中国加强外汇管制,严控人民币“出海”投资资本项目,中国买家在新西兰住房市场的身影大大减少,奥克兰这样的华人聚居地尤其明显。根据居外网数据,第二季度(3-6月)中国买家对新西兰住房的兴趣环比大跌了31%。这意味着买家和卖家都更加理性了。


这样的背景,注定了房价不可能再像前几年那样疯涨,而是以安静和平稳的形式稳中有升。


买家和卖家对住房的潜在需求并没有消失,他们仍然会购买和出售房产。但这个决定被推迟到他们对市场变动方向更确定的那一天。


如今利率不再成为焦点,房价也相对平稳,加上春天明显更适合看房,人们有合理的理由重返住房市场。


最容易预测的,是上市新房源增加、公开看房参与率高还有最终的销量上升。今年最后一个季度新西兰房市有望超过去年同期水平。


不太容易预测的是房价。过去12个月低利率和供不应求的现状一直尝试推动房价走高,但可负担能力的天花板和政府新政策一直充当反作用力的角色。在这些因素的互相争斗中,我们看到了房价的小幅下滑,全国房价每个月都在微涨和微跌之间左右摇摆。


但房市没有崩盘,奥克兰房价依然高企。这样的局面可能还会维持一段时间。外国购房行为收到限制、贷款与价值比(LVR)的限制加上负扣税取消,会让投资者更加谨慎。而没有了投资者深度参与的住房市场,往往都不会大起大落,而是以横盘调整为主。


以奥克兰为例,虽然住房需求依然超过供给,但投机需求已经基本离场。买家对实现大额资本收益不抱期望后,在要价上会更加现实。而通过削减移民减少住房需求的奥克兰房市正在迎接微涨微跌的常规变化。


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除非发生全球重大经济事件导致新西兰央行突然加息,否则还是学会拥抱新常态吧!


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参考来源:新西兰先驱报中文网



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