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产业地产市场投资价值及发展趋势分析

高景亚太房地产研修 2018-12-05 09:32:35

产业地产市场投资价值分析

随着近年来经济增长放缓、市场需求下降、购房政策收紧与经济产业结构调整、金融土地约束政策出台、供给侧改革去库存力度加大等多种因素影响下,我国房地产产业发展面临着严峻挑战与生存压力。传统的房地产开发模式已经过去,未来房地产一定是产业配套概念,将向产业融合方向发展,房地产要从“住”“炒”转向更广范围的“用”。


利益链条独特


1、产业地产价值链

产业地产价值链横跨一、二、三级市场,直接导致战线长、跨度大。产业地产的核心在于以产业为依托,以地产为载体,实现土地的整体开发和运营。这种经营模式结合我国新型城镇化建设的总体思路,很好地将“地产、产业、城市”三者进行了有机结合,进而形成三者相互促进的商业模式,并且成为产业新城建设的核心逻辑。其价值链由此横跨一、二、三级市场,包括产业规划、城市规划、土地一级开发、二级开发和后期城市运营服务。这种大跨度的开发模式,直接决定了产业地产开发周期更长、专业跨度更大,也就直接导致产业地产的门槛更高的现实。

2、产业地产盈利模式

从盈利模式来看,表现出“前期投入大、中期回报丰、后期收入稳”的特点。产业地产项目价值链跨度大、盈利模式丰富,叠加效益巨大。然而,这种高额利润正是在前期大量投入的基础上形成的。加之前期策划、土地整理、基础设施建设等周期长,资金压力巨大。

3、产业地产开发运营

围绕“土地”资源,借助产业地产开发运营,“企业、政府、产业”形成了密切的利益共同体。在开发运营过程中,一方面,政府“有形手”所发挥出的巨大作用:出台政策,立法支持;税费减免,创业资金支持;统一规划,统一领导;简化行政手续,提供“一站式”服务等。另一方面,产业研究、产业规划、产业导入、产业服务贯穿整个项目运营,产业的构筑成为激发新城活力的核心要务。所以,围绕政府、产业的合作能力成为企业开发产业地产项目的重要

课题。

盈利空间可观

目前国内排名前20的房地产商,有一半以上涉足于产业地产,并成立了专门的市场研发部门。开发商中包括万达、复地、富力等大开发商在内,均已涉足产业园区运营领域。房地产企业看中产业地产,主要受高盈利性和低投入的驱使。产业地产的周转率和收益率都要远远高于住宅,所以容易吸引开发商。从历年产业地产开发上市企业披露年报来看,综合毛利率基本在40%以上,甚至超过60%。一般来说,住宅和商业地产的收益率不到5%,而产业地产则可以达到8%。另外,住宅地产的暴利已经过去了,而产业地产的暴利时代则刚刚来临。

升值潜力广阔

随着中国城市化进程的发展,城市中心区用地愈发紧张,办公楼租金日渐昂贵,与此同时,城郊地区基础设施建设逐步改善,为产业地产的发展提供基础的平台。

产业地产项目通常布局在城市发展主脉络在线,以城市发展规划的近郊地区优质土地为目标,同时面对较少的竞争者,项目开发可以以较低的成本进行,同时,可获得政府包括水供应、污水处理、电力及公共交通等多种形式的支持。当产业园得到充分开发并投入运营,而城市发展亦延伸至城郊地区,运营商便可以享受因市中心区扩张带来的升值。

促进城市升级

在满足企业希望以较低成本在城市中心区以外建立优质办公空间需求的同时,产业地产将从事相似行业或处于同一产业链的公司集聚,达致产业园区内信息互动和资源共享的效果。

产业地产运营商往往拥有比住宅和商业开发商更广泛的资源整合能力,以及深度的产业认知和运营经验,充分挖掘城市和资源的政策优势,进行整体的开发和立体推广,聚集产业客户,创造就业机会,从而形成产业集聚效应,转化为核心竞争力,以此促进区域的产业优化升级和城市价值的提升,从而对当地经济繁荣做出贡献。

中国产业地产发展趋势分析

新型城镇化、产业升级等各种因素叠加,近年来各路人马纷纷进军产业地产,但目前各类产业园区集中开发建设,产业地产迎来新一轮发展的同时,也将面临激烈竞争。如何选择产业方向和区域,将成为产业地产开发是否成功的关键。

产业选择趋势

经济升级转型期战略性新兴行业受重视,生产性服务业提升空间大。目前国内园区数量多且同质化严重,招商竞争压力大。另外经济放缓及产能过剩,加工制造业受冲击,知识密集、技术密集等产业发展有待提升,因此需要准确定位产业地产主导方向和产业链环节。

从产业地产涉及的环节来看,需要从产业链、优势产业的产业集聚角度出发,选择附加值高的高端产业链。受劳动人口红利的消散、环境成本、人民币升值压力等叠加影响,我国制造业优势正在减弱,工业4.0时代制造业生产链两端与底端的价值差异将更巨大,国内经济升级转型迫在眉睫。

从主导产业发展方向来看,受政策支持地区的优势及新兴主导产业,再根据不同城市、不同区域自身产业发展的特色,打造跟当地主导产业相契合的产业地产。其中7大战略性新兴行业是未来重点发展对象,应瞄准行业发展潜力大的行业。

区域选择趋势

产业地产需求受产业升级、转移、自贸区等要素激发,区域产业地产发展将出现结构化差异。产业转移作为直接推力,不同地区在不同阶段将出现不同产业地产需求。我国东部沿海产业升级后将原有产业转移至中西部和大城市周边小城镇,激发不同类型产业地产需求;另外,自贸区、国家级新区、城镇化等也均为产业地产需求的动力。

东部仍然占领政策扶持高地,走在产业升级发展的前端:未来发展重点在战略性新兴行业和交运、金融、信息等生产性服务业,加快进入工业4.0时代。占据产业结构的高地,代表东部地区产业地产的核心—产业将会有更大的容量空间。各城市将抓住自身的行业和基地优势,进行差别化竞争。

对于东部的核心城市,如北京、上海,未来发展将更侧重研发、金融等高端服务性行业,对应的产业地产形态是科技园区、总部基地等。无锡确立物联网产业的主导地位,嘉兴则形成以光伏产业为主导的产业模式,针对这些产业定位明确、优势明显的城市,产业地产的发展空间也较大,可依据当地产业优势和规划政策择机进入。

中西部及大城市周边小城镇承接东部产业转移:长江经济带助推中部和川渝地区产业承接能力,工业仍主要以传统制造业为主,主要产业地产需求是工业园区、物流园、高科技园。随着长江经济带上升为国家战略,基建、港口将催生大量的产业地产投资机会,尤其是航运能力提高将极大刺激物流地产需求。目前东部地区拿地成本高,未来国家发力中部地区经济崛起,产业引入更有势头。

1、周边县市产业地产迎来新的受益期

京津冀协同发展上升为国家战略,产业转移是其中关键一环,预计未来化工、水泥等高制造业和服装批发、仓储物流等低端服务业将是产业转移的重点,周边县市也将滋生新的产业地产需求。北京新机场的建立、滨海新区等都有利于环北京周边的廊坊(如固安、大厂、永清)、保定的发展,地缘优势明显。

上海新一轮城市规划中,首次划入周边县市考虑,更注重与周边县市融合。长三角园区共建已成为常态,涉及工业、新能源、服务业等领域,未来上海等核心城市工业用地成本将不断走高,挤出实体产业,苏北、皖江等上海周边城镇将成为产业转移的热点区域。

2、自贸区设立,相关行业需求应运而生

自贸区带动物流及相关产业发展进而会催生产业地产需求。以上海自贸区为例,其所带来的产业集聚效应能够在上海港口附近形成物流城,与贸易密切相关的物流、仓储及贸易加工业得到快速发展,进而促生仓储、物流、外贸加工等产业地产的需求。

未来产业地产的发展方向不仅仅是单纯的地产开发,更重要的是招商、运营和资本运作等体系化平台的搭建。各项相关政策出台落实,国内产业地产面临新的机遇与改变,新型城镇化给产城融合提供空间、工业用地集约利用和财税政策调整指明一站式平台化方向,PPP模式和新三板或许开启新的投资模式,自贸区效应、京津冀一体化概念持续发酵,产业地产城市选择更加开阔。

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